Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки Страница 16

Каждый раз, когда кто-то из клиентов обращается ко мне с просьбой оказать ему содействие в обмене недвижимости с использованием статьи 1031 налогового кодекса, я настаиваю, чтобы он вместе со своим бухгалтером еще раз тщательно проверил все финансовые показатели и сравнил экономический эффект при уплате налогов и при их отсрочке, которая предоставляется в случае обмена. С моей точки зрения, экономия на налогах далеко не всегда оправдывает затраты на проведение операции по обмену одной недвижимости на другую.

Инвесторы весьма часто закладывают в свои проекты возможность применения статьи 1031. В данной книге есть целая глава, посвященная обменам недвижимости, но вкратце можно сказать, что статья 1031 налогового кодекса, позволяющая снизить до минимума или вообще избежать налогообложения, вступает в действие, когда вы продаете одну недвижимость и приобретаете взамен другую. Каждый раз в таком случае вам требуется независимый посредник. Причина очень проста: если в этом процессе вы допустите ошибку, то статья 1031 отменяется, и вы будете поставлены перед необходимостью уплаты всех налогов, которых так старались избежать.

Вы должны точно знать сумму налогов, чтобы взвесить все «за» и «против» этой процедуры. Чтобы проверить себя, проведите небольшой тест: стали бы вы вообще приобретать эту недвижимость, если бы не необходимость обмена? Другими словами, можно ли считать приобретаемую недвижимость хорошей инвестицией? Даже если вы утвердительно ответили на этот вопрос, я всегда настаиваю, чтобы клиент обсудил предстоящий обмен со мной или со своим налоговым консультантом, чтобы точнее представить себе эту операцию в рамках общего финансового проекта.

Кроме налогов существуют и другие причины для обмена. Вот некоторых из них:

• Обмен полностью амортизированной недвижимости на новую, которая обладает большей ценностью и имеет потенциал амортизации.

• Обмен земельного участка, не приносящего дохода, на здание, способное производить денежный поток.

• Обмен, вызванный особенностями местного законодательства.

• Обмен большого объекта недвижимости на несколько маленьких, например, чтобы разделить имущество между наследниками.

• Обмен недвижимости с целью изменения порядка взимания оплаты жилья.

Какой же посредник вам требуется при обмене? Вы должны быть уверены, что деньги, вырученные за проданную недвижимость, находятся у него в полной сохранности и будут доступны вам в любой момент при завершении сделки. Поэтому, во-первых, лучше всего привлечь к делу квалифицированного посредника, имеющего безупречные рекомендации от других инвесторов. Необходимо также провести собственное расследование, чтобы выяснить, как посредник управляет доверенными ему инвестициями. Недавно одна крупная посредническая фирма не смогла выполнить своих обязательств, потому что инвестировала значительную часть переданных ей на хранение средств в ценные бумаги, которые сразу же после этого обесценились. Если вы не можете разобраться в инвестиционной практике посредника, то не следует доверять ему деньги.

Во-вторых, обязательно получите письменные гарантии сохранности своих средств. И наконец, убедитесь, что у посредника имеется договор страхования от кражи и иных противоправных действий со стороны его служащих, желательно не менее чем на 100 миллионов долларов.